Bauvoranfragen
Bauvoranfragen - Vorbescheidsverfahren nach § 75 LBO
Eine Bauherrin oder ein Bauherr kann sich vor Einreichen eines Bauantrages auf schriftlichen Antrag zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens einen schriftlichen Bescheid (Vorbescheid) erteilen lassen (vgl. § 75 LBO).
Da ein positiver Vorbescheid eine grundstücks-, aber keine personenbezogene Entscheidung der unteren Bauaufsichtsbehörde ist, braucht der Antrag nicht von der Eigentümerin oder dem Eigentümer des betreffenden Grundstücks gestellt zu werden.
Ein (positiver) Vorbescheid ist zwar ein vorweggenommener Teil einer Baugenehmigung; er ersetzt die (erforderliche) Baugenehmigung jedoch nicht und berechtigt deshalb auch nicht zum (vorzeitigen) Baubeginn.
Der Vorbescheid dient vielmehr dazu, einzelne Ungewissheiten eines baugenehmigungspflichtigen Vorhabens vor dem Einreichen eines Bauantrages abklären zu lassen.
So kann beispielsweise schon vor der (erforderlichen) späteren Bauantragstellung geklärt werden, ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, also auf dem vorgesehenen Baugrundstück überhaupt errichtet werden dürfte. Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich besonders bei Außenbereichsvorhaben, aber z. B. auch bei geplanten Abbruchvorhaben im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung.
Eine Bauherrin oder ein Bauherr kann auch klären lassen, ob z. B. für ein (später) im Baugenehmigungsverfahren zu prüfendes Vorhaben:
die Erschließung gesichert ist oder welche Möglichkeiten zur Sicherung der Erschließung bestehen,
die Art oder das Maß der baulichen Nutzung zulässig ist,
dessen Bauweise nach dem geltenden Bebauungsplan zulässig wäre,
eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB vom Bebauungsplan erteilt wird,
eine Abweichung nach § 67 von einer örtlichen Bauvorschrift nach § 86 LBO (etwa von der festgesetzten Dachneigung oder Dachfarbe) erteilt wird usw.
Es gibt kein Formular oder einen Vordruck, die Bauvoranfrage kann formlos mit den unten genannten Unterlagen (ganz oder teilweise) eingereicht werden.
Ein Vorbescheid gilt drei Jahre (§ 75 Satz 2 LBO). Während dieser Geltungsdauer ist ein positiver Vorbescheid in der Regel gegenüber zwischenzeitlich eingetretenen Rechtsänderungen „immun" (z. B. wenn die Gemeinde zwischenzeitlich beschlossen hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, oder wenn in dieser Zeit ein Bebauungsplan in Kraft getreten ist). Die Bauaufsichtsbehörde könnte den Vorbescheid in diesem Fall allenfalls wieder aufheben, ggf. gegen Schadensersatz.
Die Geltungsdauer des Vorbescheids kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu drei Jahre verlängert werden (§ 73 Abs. 2 LBO).
Das Wort „kann“ hat seine Berechtigung, denn eine Verlängerung der Geltungsdauer eines positiven Bauvorbescheides scheidet beispielsweise aus, wenn der zu
verlängernde positive Vorbescheid damals fehlerhaft (rechtswidrig) erteilt wurde oder wenn sich in der Zeit zwischen Erteilung des Vorbescheides und Verlängerungsantrag die damalige Rechtslage für das betroffene Grundstück maßgeblich verändert hat.
Notwendige Unterlagen/ Voraussetzungen:
Der Vorbescheidsantrag muss schriftlich gestellt werden und in 3-facher Ausfertigung bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden (Kontakt siehe unten). Die im Antrag enthaltenen Fragen müssen eindeutig und unmissverständlich sein. Der Vorbescheid entscheidet nur über einzelne bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Fragen. Diese müssen von der Bauherrin oder von dem Bauherrn als konkrete Frage so formuliert sein, dass sie mit einer eindeutigen Zustimmung oder Ablehnung beantwortet werden können. Allgemeine Fragen, wie: „Wie groß darf ich auf dem Grundstück bauen?“ sind nicht zulässig und müssen „als einzelne Fragen des Bauvorhabens“ konkretisiert werden.
Nach § 5 der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) sind bei einem Antrag auf Vorbescheid diejenigen Bauvorlagen vorzulegen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind.
Um die Vorbescheidsgebühr ermitteln zu können, werden außerdem Angaben zum Brutto-Rauminhalt (umbauten Raum) des Vorhabens benötigt (siehe § 2 Abs. 1 und 5 sowie Tarifstelle 2 der Anlage 1 der BauGebVO).
Zur Prüfung einer Bauvoranfrage sind folgende Unterlagen erforderlich:
ein Liegenschaftskartenauszug im Maßstab 1:500, in dem das Baugrundstück gekennzeichnet ist und die benachbarten Grundstücke im Umkreis von mindestens 50 m dargestellt sind (vgl. § 7 Abs. 1 BauVorlVO) ist zwingend erforderlich.
Je nach Vorhaben und den zu klärenden Fragen können ggf. außerdem folgende Unterlagen benötigt werden:
ein auf der Grundlage des Liegenschaftskartenauszuges erstellter Lageplan im Maßstab 1:500, mit Darstellung der Abstandflächen (vgl. § 7 Abs. 3 BauVorlVO),
Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100 (vgl. § 8 BauVorlVO),
Baubeschreibung (vgl. § 9 Abs. 1 BauVorlVO),
Betriebsbeschreibung (vgl. § 9 Abs. 2 BauVorlVO),
Abweichungs-, Ausnahme- oder Befreiungsantrag.
Gebühren:
Richten sich nach der Baugebührenverordnung. Den vollständigen Gesetzestext finden Sie hier: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/jportal/?quelle=jlink&query=BauGebV+SH&psml=bsshoprod.psml&max=true&aiz=true
Ansprechpartner:
Für die Einreichung einer Bauvoranfrage, die planungsrechtliche Prüfung beim Kreis Nordfriesland und Festlegung der Gebühren:
Untere Bauaufsichtsbehörde
Marktstraße 6, 25813 Husum
Andreas Eskildsen
Tel.: 04841 67-627 (immer montags und donnerstags 8:30 – 12 Uhr und 14 – 16 Uhr)
Für Auskünfte zum gemeindlichen Einvernehmen:
Stadt Wyk auf Föhr und Insel Amrum
Birgit Mumdöken
Raum 221
Tel.: 04681 5004-834
Föhr-Land
Femke Lorenzen
Raum 25
Tel.: 04681 5004-810
Einen Lageplan/Liegenschaftskartenauszug können Sie beim Landesamt für Geoinformation und Vermessung in Husum anfordern. Nutzen Sie hierfür das Onlineformular des Landesamtes oder rufen Sie an unter 04841 996-0 (montags – freitags 8 -12 Uhr und 14 – 15:30 Uhr).